PERUMAHAN adalah agenda pembangunan utama sebuah negara termasuklah Malaysia. Agenda dan pembangunan perumahan dan pemilikan rumah dan harta tanah sentiasa menjadi isu utama dalam perbincangan geopolitik. Kajian yang dibuat oleh Institut Sultan Iskandar (ISI) Universiti Teknologi Malaysia (UTM) bersama Kumpulan Penyelidik Survei (SRG UTM) menunjukkan tahap persepsi dan kepuasan rakyat terhadap pencapaian perumahan masih perlu ditingkatkan bukan sahaja dari segi bilangan tetapi juga boleh milik.
Keadaan yang sama juga dikenal pasti dalam kajian oleh Institut Penyelidikan Khazanah (KRI) apabila aspek bekalan perumahan juga didapati tidak bersesuaian dengan kumpulan sasar yang berpendapatan sederhana dan rendah. Kajian ISI UTM bersama Pusat Kajian Harta Tanah (CRES UTM) berhubung kemampuan bumiputera memiliki harta tanah di Johor menunjukkan perlunya isu bekalan dan kemampuan memiliki rumah ini dijadikan agenda serius bagi mencapai sasaran kerajaan.
Jadi apakah kemampuan membeli rumah berdasarkan golongan sasaran? Mengapakah pula banyak pembinaan perumahan di sekitar kita? Siapakah yang sebenarnya membelinya? Adakah ia habis dijual? Persoalan ini sentiasa bermain di fikiran ramai yang akhirnya terpacul sindiran ‘rumah mampu tengok!’
Di Malaysia, Dasar Perumahan Negara menjadi garis panduan hala tuju perancangan dan pembangunan perumahan. Perumahan yang disediakan perlulah bersesuaian dengan kemampuan, selesa dan mencapai kualiti yang ditetapkan. Kerajaan Negeri Johor memperkenalkan Dasar Perumahan Rakyat Johor pada 2012 bagi membantu menyegerakan pencapaian rumah mampu milik. Ia digunakan untuk memastikan pihak pemaju memberi keutamaan kepada pembangunan rumah mampu milik di Johor.
Dasar ini juga menetapkan 40% rumah mampu milik bagi setiap skim perumahan dalam wilayah Iskandar Malaysia dengan harga tidak melebihi RM150,000. Walaupun mempunyai dasar perumahan di peringkat negara dan negeri, cabaran utama masa kini adalah pencapaian sasaran terutama penyediaan rumah mampu milik yang mesra keluarga, selesa dan bertepatan dengan pendapatan isi rumah. Difahamkan hanya sekitar 20% sahaja perumahan baru menyediakan rumah berharga RM250,000! Jadi adakah kita mampu?
Secara umumnya definisi perumahan mampu milik adalah rumah yang mampu dimiliki atau dibeli oleh rakyat biasa yang termasuk dalam golongan sasaran iaitu kebolehan isi rumah berpendapatan sederhana mengikut piawaian yang ditentukan. Kaedah utama yang biasa digunakan sebagai piawaian adalah dengan merujuk kepada pendapatan isi rumah.
Kaedah pertama adalah dengan melihat jumlah pendapatan tahunan isi rumah di mana dianggarkan mereka mampu memiliki atau membeli jika harga rumah tidak melebihi tiga kali ganda pendapatan tahunan mereka. Kaedah kedua adalah dengan melihat kemampuan membiayai atau mengagihkan 30 peratus gaji bulanan isi rumah bagi tujuan ansuran perumahan. Malangnya, mengikut kajian KRI, harga rumah pada masa ini kebanyakannya melebihi empat kali ganda pendapatan tahunan isi rumah. Contohnya, jika pendapatan isi rumah adalah RM5,000 sebulan yang mana jumlah pendapatan tahunan RM60,000 harga rumah yang mampu dimiliki di pasaran perlulah tidak melebihi RM180,000 sahaja. Kebanyakan harga pasaran rumah sekarang adalah melebihi RM240,000 yang menunjukkan ketidakmampuan untuk membelinya.
Secara umumnya harga rumah bergantung kepada beberapa faktor. Pertama adalah kos pembinaan rumah tersebut di atas tanah tertentu. Terdapat komponen harga tanah yang dipengaruhi lokasi dan keadaan tanah, infrastruktur umum terbabit, pembinaan struktur asas bangunan, kemasan bangunan, dan aspek perundangan. Kedua adalah lokasi tapak cadangan perumahan.
Tapak tanah di bandar adalah terhad dan mahal harganya yang menyebabkan pemaju membina rumah mewah seperti membina kondominium yang mempunyai densiti yang lebih tinggi dalam kawasan tanah yang terhad. Harga tanah amat sukar dikawal dan kita dapat melihat kenaikan harga setiap tahun. Pembinaan rumah kos tinggi tidak mampu dibeli golongan sasaran yang menunggu rumah mampu milik yang mungkin tidak dilaksanakan oleh pemaju kerana tidak memberikan pulangan yang tinggi.
Selain itu, aspek pembayaran fi, proses pembangunan dan perundangan jual beli juga melibatkan kos. Kos ini mungkin boleh diberikan perhatian oleh pihak pemaju dan kerajaan supaya tidak membebankan. Kos rumah juga bergantung kepada keadaan ekonomi semasa. Jika tahap inflasi tinggi harga rumah selalunya naik untuk bertahan lama di pasaran dengan pembelian yang berkurangan. Di samping itu, aspek pembelian untuk pelaburan harta juga akan menaikkan permintaan yang secara tidak langsung menaikkan harga pasaran.
Kawalan harga boleh dilakukan oleh pihak berwajib dengan mengawal harga bahan binaan dan juga pengurangan cukai bahan itu. Pada masa sama pengawalan harga rumah boleh ditentukan dengan benar-benar mengkaji keperluan dan keupayaan membeli mengikut kawasan yang ditentukan. Subsidi dan insentif tertentu juga boleh difikirkan bagi menambah minat pemaju swasta untuk turut serta dalam pembangunan perumahan mampu milik ini.
Kemudahan pinjaman yang mempunyai keperluan bukti pendapatan perlu dilihat semula memandangkan ramai dalam kalangan golongan sasaran ini adalah bekerja sendiri dan tidak dapat membuktikan yang mereka dapat membayar semula pembiayaan dan pinjaman mereka dengan pihak bank.
Jika kita tidak mampu membeli rumah, adakah perlu kita teruskan hajat kita? Perlukah kita membebankan golongan muda membuat pinjaman untuk membeli rumah dan terpaksa membiayai pinjaman perumahan yang panjang? Bolehkah masyarakat kita menerima kaedah perumahan menyewa seperti di negara maju? Apa yang penting memastikan rakyat terutamanya golongan berpendapatan rendah mendapat kemudahan perumahan. Perumahan membawa kepada kesejahteraan rakyat.
PROF. DR. MOHD. HAMDAN AHMAD ialah Pengarah Eksekutif Institut Sultan Iskandar Habitat Bandar dan Kelestarian Universiti Teknologi Malaysia.
Link to source: http://www.utusan.com.my/rencana/cabaran-perumahan-mampu-milik-1.373549
